【高輪ゲートウェイ(山手線新駅)ブログ】⑯ | 港区・中央区などベイエリアの不動産のことならセンチュリー21プレミアムライフ

【高輪ゲートウェイ(山手線新駅)ブログ】⑯

2019-08-20

こんにちは（*^_^*）


今回のテーマは
『節目の年』です


今回は、ブログ主の
普段の業務にちなんだお話です


いきなりですが････
今年(2019年)は、旧都市計画法の施行(1919年)から
ちょうど100年の節目にあたります＼(^o^)／
また、昨年(2018年)はというと
現行の都市計画法施行(1968年)から50年という
これまた節目の年でした＼(^o^)／


ところで、この都市計画法に関連して
欠かせないものに｢用途地域｣があります
ざっくり言えば、建てて良い建物の用途(種類)と大きさ
などを線引きしたものです


現在は13種類
現行の都市計画法の施行当時はたった4種類でした
(住居地域、商業地域、準工業地域、工業地域)
その後、1970年に
　　　第1種住居専用地域
　　　第2種住居専用地域
　　　近隣商業地域
　　　工業地域
の4種を加え、8種類となります
さらに、1996年に12種類となり
昨年(2018年)、田園住居地域が加わり
現在の13種類に至っております


前置きがだいぶ長くなりましたが
この用途地域が「変更」されるということは
建築物の築年数が古い場合は
その可能性が大いにあるということで
建物の用途変更(住居→事務所・店舗など)をする場合や
増改築、再建築の際に
スムーズに許可(建築確認)が下りないなんていうこともあります
一般の居住用住宅を売買する場合には
現行の用途地域の確認だけで問題ない場合がほとんどですが
築年数の経った
事業用物件の用途地域(の変更の有無)を確認しておくことは
非常に重要になってきます



※高輪ゲートウェイ駅周辺の都市計画図
(港区ホームページより)


建築当時の用途地域が何だったのかは
各区役所の都市計画課へ出向き、確認をすることができます
現在の用途地域は各区役所のホームページなどでも
容易に確認することは可能ですが
例えば、40年ほど前の用途地域を確認したいとなると
「ちょっとお待ちください。。。」と
数分待たされた挙句
茶色に変色したボロボロの(笑)
都市計画図を引っ張り出してきたりして
「当時は住居地域ですね～。建ぺい率は～。容積率は～。」
といった具合にやりとりをしていくことになります。


ちなみに、駅舎そのものは建築物として
建築確認が必要ですが
線路敷地内の附属物(跨線橋、ホーム、保安・保全施設etc)は
建築物に含まれないことの方が多いようですね
用途地域との関連においては
駅舎と商業施設が一つの建築物として
取扱われているのかや
それぞれ単独で建築確認を受けているのかなど
あるいは、立ち食いそば店や売店のような附属的なもとして
扱えるか否かなどにより
どの用途として判定されるかは異なってきます