【高輪ゲートウェイ(山手線新駅)ブログ】⑯ | 港区・中央区・品川区・江東区などベイエリアの不動産のことならセンチュリー21プレミアムライフ


  • 【高輪ゲートウェイ(山手線新駅)ブログ】⑯

    2019-08-20



    こんにちは(*^_^*)


    今回のテーマは
    『節目の年』です


    今回は、ブログ主の
    普段の業務にちなんだお話です


    いきなりですが・・・・
    今年(2019年)は、旧都市計画法の施行(1919年)から
    ちょうど100年の節目にあたります\(^o^)/
    また、昨年(2018年)はというと
    現行の都市計画法施行(1968年)から50年という
    これまた節目の年でした\(^o^)/


    ところで、この都市計画法に関連して
    欠かせないものに「用途地域」があります
    ざっくり言えば、建てて良い建物の用途(種類)と大きさ
    などを線引きしたものです


    現在は13種類
    現行の都市計画法の施行当時はたった4種類でした
    (住居地域、商業地域、準工業地域、工業地域)
    その後、1970年に
       第1種住居専用地域
       第2種住居専用地域
       近隣商業地域
       工業地域
    の4種を加え、8種類となります
    さらに、1996年に12種類となり
    昨年(2018年)、田園住居地域が加わり
    現在の13種類に至っております


    前置きがだいぶ長くなりましたが
    この用途地域が「変更」されるということは
    建築物の築年数が古い場合は
    その可能性が大いにあるということで
    建物の用途変更(住居→事務所・店舗など)をする場合や
    増改築、再建築の際に
    スムーズに許可(建築確認)が下りないなんていうこともあります
    一般の居住用住宅を売買する場合には
    現行の用途地域の確認だけで問題ない場合がほとんどですが
    築年数の経った
    事業用物件の用途地域(の変更の有無)を確認しておくことは
    非常に重要になってきます



    ※高輪ゲートウェイ駅周辺の都市計画図
    (港区ホームページより)


    建築当時の用途地域が何だったのかは
    各区役所の都市計画課へ出向き、確認をすることができます
    現在の用途地域は各区役所のホームページなどでも
    容易に確認することは可能ですが
    例えば、40年ほど前の用途地域を確認したいとなると
    「ちょっとお待ちください。。。」と
    数分待たされた挙句
    茶色に変色したボロボロの(笑)
    都市計画図を引っ張り出してきたりして
    「当時は住居地域ですね~。建ぺい率は~。容積率は~。」
    といった具合にやりとりをしていくことになります。


    ちなみに、駅舎そのものは建築物として
    建築確認が必要ですが
    線路敷地内の附属物(跨線橋、ホーム、保安・保全施設etc)は
    建築物に含まれないことの方が多いようですね
    用途地域との関連においては
    駅舎と商業施設が一つの建築物として
    取扱われているのかや
    それぞれ単独で建築確認を受けているのかなど
    あるいは、立ち食いそば店や売店のような附属的なもとして
    扱えるか否かなどにより
    どの用途として判定されるかは異なってきます
     


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